Сейчас, когда многие специалисты заговорили о кредитном, а затем и строительном кризисе, все чаще в новостях сообщается: возведение дома приостановлено. Естественно, компании-застройщики обещают выполнить свои обязательства перед инвесторами, а проблемы объясняют нехваткой денег и подорожанием стройматериалов.
Хотя строители в последнее время заявляют, что кризис на рынке новых домов во многом связан с ожиданием снижения цен на жилье.
"ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПОКАЗАТЬ ИНВЕСТОРУ ГРАФИК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, ЭТО ПЕРВЫЙ ПРИЗНАК ТОГО, ЧТО ЧЕЛОВЕК РИСКУЕТ ОСТАТЬСЯ И БЕЗ КВАРТИРЫ, И БЕЗ ДЕНЕГ"
Но обычного человека, инвестировавшего в новостройку, особенно взявшего кредит, в первую очередь интересует, как ему все-таки получить квартиру или вернуть свои деньги. А люди, которые только собираются отдать свои средства застройщику, хотят знать, как обезопасить свои вложения и избежать ситуации, когда строительство замораживается и они не получают ни квартиры, ни денег.
"Инвесторам, которые знают друг друга, легче отстаивать свои права и получать информацию о том, кому продаются квартиры"
Как инвесторам выбрать, куда вложить деньги, и как выявить недобросовестных застройщиков, читателям рассказал советник президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Владимир Винокур.
- Какие первые и явные признаки того, что строительство заморожено и стоит поднимать тревогу?
- В первую очередь инвесторы должны попросить у застройщика график выполнения работ. Причем желательно сделать это в самом начале строительства, чтобы потом можно было следить за его выполнением. И это должна быть не филькина грамота на тетрадном листе, а официальный документ, заверенный подписями и печатями организаций, выдававших разрешение на строительство.
Если же застройщик отказывается предоставить такой документ, это первый признак того, что с объектом что-то не так. Ну и, естественно, стоит обеспокоиться, если график работ не соблюдается.
Однако хочу отметить: нередко малейшая задержка строительства вызывает негодование инвесторов и они, не разобравшись, заявляют об очередной строительной афере, поднимают скандал в средствах массовой информации. Между тем если промедление вызвано объективными причинами, например, временной нехваткой средств или задержкой поставок материалов, то своими обвинениями люди себе же и вредят. Репутация строительной компании будет испорчена, и ей станет гораздо сложнее получить кредит для завершения строительства.
Также не стоит сразу же забирать у компании свои деньги. Сначала нужно получить от застройщика полную и достоверную информацию о том, по каким причинам откладывается введение дома в эксплуатацию. Если компания идет навстречу инвесторам, дает им всю необходимую информацию, объясняет причины задержки и подтверждает их документами, значит, трудности, скорее всего, временные и вскоре могут быть решены. А вот в случае, когда застройщик отказывается предоставлять людям достоверные данные, явно что-то скрывает, есть смысл привлекать юристов, обращаться в суд и там отстаивать свои права. Кроме того, граждане должны понимать, что даже если им удастся забрать деньги, это уже будет существенно меньшая сумма, на которую зачастую невозможно купить квартиру: цены ведь изменились.
Хочу дать еще один совет инвесторам: желательно им познакомиться друг с другом в самом начале строительства и совместно контролировать застройщика. В таком случае гораздо легче отстаивать свои права и получать достоверную информацию о том, как и кому реализуют квартиры. К примеру, факты двойной продажи одного и того же жилья можно будет оперативно обнаружить.
- На что нужно обращать внимание при выборе застройщика?
- Инвестор должен тщательно выбирать застройщика, прежде чем доверить ему деньги. Если еще недавно считалось, что компания может иметь минимальную сумму средств, только чтобы начать стройку, а потом завершать объект за счет денег инвесторов, то теперь ситуация кардинально изменилась. Возле каждой появляющейся стройплощадки уже нет очередей желающих вложить деньги в строительство. Поэтому следует узнать о финансовом состоянии компании. В нынешних условиях возведение жилого дома имеет перспективу завершиться только в том случае, если строительная компания способна вложить 50-60 процентов себестоимости, а не уповать на деньги населения, которое заняло выжидательную позицию, надеясь на снижение цен. Хотя информация о финансах компании относится к конфиденциальной, и фирма может на законных основаниях отказать в предоставлении таких данных.
- Какие документы стоит проверить у застройщика?
- Прежде всего - документы, предоставляющие право на строительство объекта именно на данном участке. Также важно ознакомиться с договором аренды земли и обратить особое внимание на дату окончания аренды. Сейчас добросовестный застройщик очень дорожит своими инвесторами и готов предоставить им любую неконфиденциальную информацию, лишь бы не потерять. А если человеку в этом отказывают, значит, компании есть что скрывать и с ней лучше не связываться, особенно при очень уж привлекательных ценах на жилье.
"Претензии к застройщику должны быть изложены в письменном виде и отправлены заказными письмами с уведомлением"
О юридических нюансах ситуации, когда возникает риск приостановления строительства, "ФАКТАМ" рассказала адвокат Марина Лебедева:
- Тревогу надо поднимать сразу, как только инвесторы заметили снижение активности на стройплощадке. И пусть застройщик, если он добросовестный, объяснит людям причину и докажет ее объективность. Если эти пояснения инвесторов не удовлетворили или застройщик уклоняется от ответа, необходимо начинать подготовительную работу для возможной дальнейшей судебной тяжбы.
- В какой государственный орган обращаться людям, заподозрившим застройщика в невыполнении своих обязательств?
- Мы не живем в эпоху плановой экономики. Деятельность застройщиков предпринимательская и может контролироваться лишь в этих пределах. Любое вложение личных средств - это риск. Люди сами должны заботиться о защите своих инвестиций. Это раньше у прокуратуры была функция общего надзора - надо всем. Сейчас при обращении в правоохранительные органы вам скажут, что отношения между застройщиком и инвестором являются гражданскими, обращайтесь в суд.
Отмечу, что все вопросы и претензии к застройщику должны быть изложены в письменном виде. Это позволит затем в суде доказать, что застройщик нарушил свои обязательства и отказывался давать инвестору необходимую информацию. В противном случае представитель строительной компании может сказать, что никто к нему не обращался, никаких бесед с инвесторами он не вел и обещаний им не давал.
- А как быть человеку, взявшему кредит для покупки квартиры в новостройке? Он больше защищен в случае приостановления строительства?
- Это зависит от объекта залога, под который выдан ипотечный кредит. Если в качестве залога выступает право на строящееся жилье, то банк будет отстаивать интересы инвестора, так как они совпадают с интересами самого банка: он может остаться и без денег, и без залога. Но зачастую банкиры при выдаче ссуд на инвестирование в новостройку оформляют в качестве залога уже имеющуюся у заемщика квартиру или дом. В этом случае банк не станет решать проблемы клиента. Он заинтересован только в исправном погашении долга и выплате процентов.
- Но ведь банк, выдавая кредит под залог возводимого жилья, должен проверять репутацию застройщика?
- Может, если заинтересован в этом. Однако бывают случаи, когда с застройщиком работает только один "дружественный" банк, и у них свои договоренности. А другие банки к данному объекту не допускаются.
- Какие документы застройщика инвесторы имеют вправо требовать и проверять?
- Любые документы, связанные со строительством объекта, в который человек вкладывает свои деньги. Но разобраться во всех тонкостях разрешительной документации, землеотвода, договоров аренды земли и так далее сложно, поэтому инвесторам желательно привлечь грамотного юриста.
"Если в штат фирмы входят только директор, бухгалтер и менеджер, то она способна лишь собирать деньги"
- Может ли человек на начальной стадии инвестирования обезопасить свои вложения на случай приостановления строительства?
- В первую очередь нужно как можно больше узнать о застройщике. Нормальная компания не может существовать на привлеченные средства и не иметь собственной технической базы. Если в ее штат входят только директор, бухгалтер и менед-жер, то она способна лишь собирать деньги. Разговоры о том, что рабочие, прорабы и техника привлекаются со стороны, должны насторожить инвестора. Ведь он хочет получить качественное жилье, а значит, должен иметь возможность хотя бы контролировать, кто и как строит дом. А в случае, когда договор заключен с одной фирмой и все работы выполняют другие организации, к последним инвестор не имеет юридически никакого отношения и не может предъявить претензии.
Раньше, в эпоху кооперативов, большинство людей, вкладывавших деньги в стройку, работали на одном предприятии, хорошо друг друга знали, сами выбирали председателя, проводили жеребьевки, и им нетрудно было выяснить, кто какую квартиру строит, как идет финансирование и строительство. Сейчас каждый инвестор сам по себе. Поэтому даже факты двойных продаж одной и той же квартиры удается выявить не сразу. Если бы инвесторы объединялись в какую-то инициативную группу уже на начальной стадии строительства, а не когда гром грянет, то афер было бы меньше. Ведь наверняка среди инвесторов есть юристы, финансисты, люди, имеющие возможность получить детальную информацию о застройщике. Если все их возможности направить в одно русло и вести грамотную юридическую политику, то риск остаться ни с чем значительно уменьшится.
Хотя полностью исключить риск невозможно. На сегодняшний день единственным способом сокращения потерь в случае невыполнения застройщиком своих обязательств является страхование строительных рисков.
Рассказать об этом подробнее "ФАКТЫ" попросили председателя Комитета по страхованию строительных рисков Лиги страховых организаций Украины Ирину Окаянюк.
- Можно ли застраховать риск несдачи дома в эксплуатацию или несоблюдения сроков?
- Для того чтобы обезопасить вложенные в новую недвижимость средства, человек имеет право обратиться в страховую компанию и застраховать свои инвестиционные риски. В страховом договоре он может предложить учесть либо все возможные риски, либо некоторые из них. Это и потеря права собственности, и двойная продажа, и срыв сроков строительства, и неполучение квартиры в результате мошенничества застройщика, и разрушение здания вследствие природного катаклизма или несоблюдения технических норм при строительстве.
- Сколько стоит страховка?
- Ее стоимость в первую очередь зависит от того, какие именно риски человек страхует и насколько они велики. В среднем страховой полис, защищающий от всех инвестиционно-финансовых рисков, обходится в 5 процентов суммы, вложенной человеком в новостройку. Хотя платеж может быть меньше, если страховая компания решит, что риски минимальные.
