Граждане теперь могут получить право собственности на свои квартиры, даже если дом еще не сдан в эксплуатацию!

Вступил в силу закон, которым предусмотрено завершение за государственный счет строительства тысяч жилых домов

Строительная отрасль оказалась одной из первых, по которым ударил финансовый кризис. Причем особенно пострадал жилищный сектор. Ведь жилые комплексы возводили в основном за средства частных инвесторов, которые, в свою очередь, брали ипотечные кредиты в банках. Сейчас схема рухнула. Строители говорят, что уже в конце прошлого года в столице и городах-миллионниках остановились почти все стройки. Прогнозы Украинской строительной ассоциации об остановке к концу 2008 года 70 процентов реализуемых в Украине проектов оказались чрезмерно оптимистическими. Сейчас представители строительных компаний признают: реально заморожено около 90 процентов строек.
В нынешнем году планируется достраивать дома, готовые на 70 процентов

В данной ситуации в первую очередь страдают тысячи людей, вложивших свои деньги в новостройки. Особенно те, кто брал для этих целей ипотечные кредиты. Граждане вынуждены возвращать долги, изрядно выросшие из-за падения курса гривни и роста процентных ставок, не зная, станут ли они когда-нибудь собственниками квартир.

Виктор Ющенко подписал Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Документ предусматривает завершение в нынешнем году за государственный счет строительства жилых домов, готовых на 70 и более процентов. В 2010 году планируется на таких же условиях достроить здания, возведенные более чем на 50 процентов. И только затем возьмутся за остальные объекты. Кроме того, закон обязывает кредитно-финансовые учреждения до 1 января 2012 года осуществлять льготное кредитование застройщиков для возведения жилья и других объектов под залог ценных бумаг, имущественных прав и других активов. Финансирование операций банков по предоставлению гражданам ипотечных кредитов на завершение строительства жилья должно проводиться Национальным банком Украины (НБУ) и Государственным ипотечным учреждением. Порядок предоставления таких кредитов определяется Кабинетом министров совместно с НБУ.

Как заявил министр регионального развития и строительства Украины Василий Куйбида, его министерство совместно с центральными и местными органами исполнительной власти составляют список объектов незавершенного жилищного строительства с определением степени их готовности. На 1 декабря 2008 года проанализирована информация о 2711 объектах, из которых 1102 имеют степень готовности более 50 процентов.

По словам Василия Куйбиды, на завершение только вышеназванных домов необходимо привлечь более 10 миллиардов гривен. Это позволило бы ввести в эксплуатацию почти 5 миллионов 400 тысяч квадратных метров жилья (примерно 90 тысяч квартир). Что касается источников финансирования незавершенного строительства, то, по словам министра, в декабре прошлого года Государственное ипотечное учреждение получило государственную гарантию на сумму 1 миллиард гривен.
"Процентные ставки запрещается менять только в одностороннем порядке"

В данном законе есть немало интересных норм, касающихся не только строительной отрасли, но и рядовых граждан, вложивших свои деньги в новостройки. В частности, банкам запрещено увеличивать процентную ставку по кредитам, полученным физическими и юридическими лицами на приобретение или строительство жилья. Ставка может быть изменена только по взаимному согласию сторон.

Разъяснить данные положения закона "ФАКТЫ" попросили советника председателя правления "Укргазбанка" Александра Охрименко:

- Статья о запрете повышения процентных ставок распространяется только на вновь заключенные ипотечные договоры, так как закон обратной силы не имеет. Но хочу подчеркнуть: это не значит, что менять процентные ставки вообще нельзя. Не разрешается увеличивать их в одностороннем порядке и вносить соответствующий пункт в договор. Кстати, такая норма уже зафиксирована и в других законах. Но при желании банк все равно сможет повысить процентную ставку: предложит заемщику изменить условия договора. Если человек откажется, банк будет вправе потребовать расторжения договора и возврата всей суммы долга. Если заемщик не сможет выполнить данное требование, банк получит право распоряжаться заложенным имуществом и выставить его на продажу.

- Насколько реально финансирование недостроев за счет госбюджета, средств НБУ и Государственного ипотечного учреждения?

- Во-первых, механизмов льготного кредитования пока нет. Во-вторых, банки и раньше кредитовали строителей под залог ценных бумаг и имущественных прав. Так что ничего кардинально нового закон не предлагает. А что касается льготных займов, то сначала нужно выяснить, кто будет компенсировать банкам процентную ставку или хотя бы ее часть. Если это будут делать напрямую за счет госбюджета, тогда льготное кредитование возможно. Но в бюджете должны быть на возмещение реальные деньги.

Между тем для начала нужно посчитать, сколько денег уже вложено в данные объекты. И не получится ли, что после сдачи дома в эксплуатацию его себестоимость будет в два раза превышать рыночную цену недвижимости. Как тогда застройщик сможет рассчитаться с банком? Естественно, в таких условиях ни один банк не станет финансировать завершение заведомо убыточного объекта. А многие строительные компании, привыкшие за последние годы к тому, что продаются все квартиры и по любой цене, не особо заботились о снижении себестоимости строительства.

В нынешних рыночных условиях, когда цены на недвижимость постоянно падают, существует большой риск, что после окончания строительства дома квартиры в нем будут в два раза дороже, чем аналогичные на вторичном рынке.

К сожалению, в Украине слишком поздно создано Государственное ипотечное учреждение, которое должно быть сильным и финансово независимым. У нас же она маленькая и не имеет достаточно средств для финансирования масштабных проектов. А НБУ вряд ли пойдет на рефинансирование кредитования недостроев. Ему придется провести эмиссию, то есть просто напечатать денег. Вряд ли кто-то пойдет на принятие такого непопулярного политического и экономического решения. Закон принимали исключительно с целью профинансировать крупные строительные компании.

Он запрещает также расторжение каких-либо договоров на жилую недвижимость со стопроцентным возвратом инвестору вложенных средств. За исключением случаев, когда такое расторжение договора происходит по взаимному согласию сторон. Правда, запрет неприменим, если срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится более чем на 18 месяцев.

Есть в данном законе и несколько революционных норм. В частности, теперь застройщикам разрешено проводить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) государственную регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства, а также их части в целях дальнейшей продажи или передачи в ипотеку. Также вводится новый механизм приобретения новостроек — долгосрочная, до 30 лет, аренда жилья с выкупом.
"Если закон и будет работать, то только для отдельных компаний"

Прокомментировать данные новшества "ФАКТЫ" попросили также директора департамента маркетинга строительно-инвестиционной компании "Ки•в Житло-Iнвест" Владимира Германова:

- Сам по себе закон нужный, но плохо, что сначала его принимают, а потом под него подгоняют многие строительные, технические и финансовые нормы. В результате если закон и будет работать, то только для отдельных компаний, так как коррупция уже заложена в самом документе. Самое важное, что до сих пор никто толком не сказал, по каким критериям будет определяться степень готовности объектов незавершенного строительства. Не говоря уже о том, что пока даже не существует полного перечня недостроев во всех регионах.

- А что вы думаете о возможности аренды нового жилья с последующим выкупом?

- Это очень интересное и хорошее нововведение, способное действительно повлиять на ситуацию. Пока что мало завершенных объектов, в которых остаются нереализованные квартиры. А вот в тех сотнях и даже тысячах домов, строительство которых заморожено, непроданной жилплощади будет много, ведь в течение ближайших двух-трех лет покупателей на первичном рынке почти не будет. Значит, застройщику придется искать новые способы привлечения жильцов в свои дома. Фактически закон легализирует механизм сдачи в аренду квартир в новостройке, при этом давая человеку возможность постепенно превратиться из арендатора в собственника.

Правда, для некоторых строительных компаний применение аренды с выкупом станет шоком, поскольку они привыкли к тому, что квартиры всегда продаются, и не готовы искать какие-либо особые пути привлечения покупателя. Ведь, к примеру, в 2006 году все жилье, которое начинали строить, сразу же продавалось, если, конечно, цена была в разумных пределах.

Но для того, чтобы реализовать механизм аренды с выкупом, дом должен быть сдан в эксплуатацию. То есть застройщик сможет таким образом привлечь людей, предложив им те квартиры, которые не были проданы на начальных стадиях. Ведь арендовать жилье в недостроенном доме никто не будет. А тогда придется очень кстати другая норма закона — о регистрации в БТИ объектов незавершенного строительства.

- Насколько выгодна норма для застройщиков и частных инвесторов?

- Это новшество положительное. До последнего времени ситуация была такая: пока дом не сдан в эксплуатацию, частный инвестор, вложивший деньги еще на стадии строительства, а иногда и закладки фундамента, не мог стать собственником недвижимости. Значит, он был полностью юридически беззащитен. Доказать, даже в судебном порядке, свое право на ту или иную квартиру в недостроенном доме было крайне сложно. Теперь же, когда инвестор сможет стать собственником пусть даже недостроенной квартиры, он будет законодательно защищен. А это определенная гарантия инвестору, что дом будет завершен. Ведь инвестор как собственник части возводимого объекта сможет в судебном порядке предъявлять претензии к застройщику.

Выгодно такое новшество и для строителей. Многие компании возводили целые жилые комплексы, состоящие из нескольких секций. Но сдать в эксплуатацию можно было только сразу весь комплекс. И возникала парадоксальная ситуация: большинство секций уже закончено, в них вселяются люди, но собственниками они стать не могут. Иногда жильцам годами не удавалось оформить правоустанавливающие документы на свое жилье. Его нельзя было ни продать, ни подарить, ни завещать.